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买房签合同注意事项
签订认购合同,买房这件大事算是初步确定。签完购房合同,买房这件大事才算尘埃落定。在这两个合同中购房者需要注意什么呢?业内人士提醒,购房者签订购房合同要注意五个方面,否则将为以后埋下麻烦的祸根。

  1.注明何种原因可退房

  购房者与开发商签订认购书后,就要交一定额度的定金。但有时候由于房屋质量问题、突然更换工作、贷款办不下来等种种原因,购房者出现了放弃购房的意愿,这时候开发商一般都只退购房款而不退定金,理由是购房者没有履行合同。

  建议购房者最好提前与开发商在协议中约定,因何种原因允许买家退房、退定金等事项。

  2.合同主体要认定明确

  在签订购房合同时一定要认清合同主体是谁,知道自己在跟谁签合同。如果签合同的对象不对,合同是无效的。购房者应该与相应项目的开发商签订合同。

  有时代表开发商签约的人并不是法人代表。因此在签约前购房者最好查明代表开发商签字的人是否为法人代表,如果不是法人代表,则是否持有“授权委托书”。否则,这个人的签字是无效的,同时要注意合同上的公章是否正确,这个是最重要的。

  此外,还有一种情况是,项目开发是一个公(安全急救网www.aqjj120.com)司而进行投资却是另外一个公司,作为购房者还是应与进行立项的开发公司签约。

  3.购房者也能提出补充协议

  现在有很多开发商在与购房者签订合同时,会主动向购房者出示一份补充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔等。这是开发商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。

  在购房交易中签补充协议是很有必要的。但是要提醒购房者的是,开发商提供的补充协议一定要看清楚。同时购房者也可以出具一份保护自己利益的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的承诺和楼书里关于装修和物业管理的条款都签进补充协议中,不要怕麻烦。当然开发商有权拒签补充协议,同时购房者也有权拒签补充协议。现在,北京、上海等一线城市就有很多购房者在签合同时提出补充协议。

  例如,物业承诺提供24小时管家服务,那么物业是否会随叫随到呢?如果不到,业主是否有权拒付物业费呢?再如,售楼书中提到小区中央将建一个大型音乐喷泉,每周喷水三次,如果喷泉没有按时启动,业主有权获得赔偿吗?

  开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题,在最短时间内解决”,“在装修材料上,选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间,什么样的才算最好?

  合同里出现这种模糊的概念时,法律也没有办法,因此产生的纠纷,购房者打官司胜算不大。购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺全都落实在合同里。

  4.卖方解除合同

  目前的房地产市场中,有个别开发商制定的购房合同或补充合同中,会有这样的条款:“买方无故逾期付款,经卖方催告仍不支付欠款的,卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”

  假如购房者已经支付了95%的购房款,只剩5%的房款逾期未付,这时候开发商以卖家无故逾期付款为由,没收其已付的95%价款,这显然是不公平的。

  她提醒购房者,依据我国《合同法》第四十条规定,本合同条款是无效条款。她说,现在的购房者大多法律知识都不是很充沛,购房者可以咨询相关部门依据法律的规定来维护自己的权益。

  5.处理结果不明确

  在个别购房合同中有时候会看到这样的条款,“开发商应于××日前如何如何”,但是并没有约定如果开发商没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。比如,交房时间是大多数购房者比较关心的,开发商会在合同中写道,“开发商应于××日前交房”,但是合同中并没有写如果开发商在××日前没有交钥匙该怎样赔付购房者。这样,即使最后认定是开发商的过错,也很难追究他的责任获得赔偿,最多是调解。

  购房者与开发商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工等的处理办法,做到越详细越好。


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