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房地产基础知识培训
房地产基础知识培训知识点一:房地产基础概念 房 产 是指房屋的经济形态,在法律上有着明确的权属关系,在不 同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的 房屋。 地 产 是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需 要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系: 地产在法律上有着明确的权属关系,而土地则没有明确的权 属关系,它是一个统称。 房地产 也称不动产,是房产和地产的总称,是指土地及附着在土地 上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利所有权、管 理权、转让权等。知识点一:房地产基础概念 房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象,从事房地产开 发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集 多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产开发 是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地 上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的 活动。知识点二:土地及土地使用年限 土地所有制 在我国,现行全部土地实行的是社会主义土地公有制,分为 全民所有制 即国家所有和集体所有制即集体所有两种形 式。任何个人均不能取得土地所有权。 土地所有权 土地所有权,是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土 地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权 是不能出让或转让的。 在房地产开发中,房地产开发企业取得的只是土地的使用 权,而不是土地的所有权。同样,消费者购买商品房后,对 该房屋所占用的土地,不享有所有权,只拥有使用权。知识点二:土地及土地使用年限 土地使用权 土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的 权利。土地使用权可以依法转让。 开发商要进行房地产开发,首先必须取得土地使用权。其获 取土地的方式主要有以下几种: 1土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协 议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土 地使用者,由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2土地使用权的转让。土地使用权的转让,是指土地使用 者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移 的行为。 3土地使用权的划拨。土地使用权的划拨,是指政府无偿 将土地拨发给使用者使用,一般没有使用期限的限制。以无 偿划拨取得的土地使用权,须经政府及土地管理部门同意, 并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。知识点二:土地及土地使用年限 土地开发:是将“生地”开发成可供使用的土地即熟地。 生 地:是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土 地。 熟 地:是指已经完成三通一平或七通一平等工作,具备使 用条件的土地。 三通一平是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地 平整工作。 七通一平是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路 通,土地平整。知识点二:土地及土地使用年限 土地使用年限 首先应该明确,房屋的所有权是不存在年限问题的,也就是 说,房屋一经购买并取得产权后,即作为业主个人所有的财 产,并无居住年限的限制。但是,商品房所占用的、通过出 让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。 不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用 于房地产开发时,都要与国土局签订《土地使用权出让合同 书》,其土地使用年限按国家规定执行,即: 1居住用地七十年。 2工业用地五十年。 3教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。 4商业、旅游、娱乐用地四十年。 5综合用地或者其他用地五十年。知识点二:土地及土地使用年限 土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出 让合同,依法取得土地使用权之日起开始计算通常在土地 出让合同中有明确约定。 必须注意的是,购房者所得到的土地使用权,是开发商转让 给购房者的。根据我国《城市房地产管理法》42条规定: “以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使 用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余 年限。”因此,购房者在签订购房合同或取得产权证时,其 实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。 另外,有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就 要被国家收回,其实这种观点是错误的。土地使用年限到期 后,只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。知识点二:土地及土地使用年限 地 籍 我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指 土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记, 包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲, 是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资 料,经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料 的总称。 宗 地:是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地 块。 宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图(文章来源安全急救网www.aqjj120.com。它反映 一宗地的基本情况。包括:宗地权属界线、界址点位置、宗 地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。知识点三:与房地产开发相关的企业 开发商:是指从事房地产开发经营业务的企业。 房屋质量是购房者非常关注的问题,购房者在购房时通常会 考察开发商的实力与资信,因为优秀的开发商是质量的最有 效保证。在考察时,他们通常会关注开发商的合法性、资信 等级、曾经开发过的项目等等。 对于一个合法的在售项目,其开发商首先应取得《国有土地 使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许 可证》、《建设工程开工证》和《销售许可证》等相关证 书。 另外,开发商的资质等级也是购房者极为关注的,高资质等 级的开发商通常更容易获得购房者的信任。房地产开发企业 按资质条件划分为五个等级。知识点三:与房地产开发相关的企业 资质一级企业1自有流动资金2000万元以上,注册资金不低于2000万元。2有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类 的专业管理人员不得少于40人,其中有中级以上职称的管理 人员不得少于20人。3设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计 师、经济师以上含经济师职称的总经济师、工程技术、经 济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。4具有5年以上从事房地产开发的经历。5近3年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积,或与此相 当的房地产开发投资。连续4年建筑工程质量合格率达100 %,优良率达20%以上。知识点三:与房地产开发相关的企业 资质二级企业1自有流动资金1000万元以上,注册资金不低于 1000万元。2有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地 产经济类的专业管理人员不得少于20人,其中具有 中级以上职称的管理人员不得少于10人。3工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相 应专业中级以上职称。4具有3年以上从事房地产开发的经历。5近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积, 或与此相当的房地产开发投资。连续3年建筑工程 质量合格率达100%,优良率达10%以上。知识点三:与房地产开发相关的企业 资质三级企业1自有流动资金500万元以上,注册资金不低于500 万元。2有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地 产经济类的专业管理人员不得少于10人,其中具有 中级以上职称的管理人员不得少于5人。3工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职 称,其他业务负责人具有相应专业助理以上职称, 配有初级以上职称的专业统计人员。4具有2年以上从事房地产开发的经历。5累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积,或累计 完成与之相当的房地产开发投资。建筑工程质量合 格率达100%。知识点三:与房地产开发相关的企业 资质四级企业1自有流动资金200万元以上,注册资金不低于200 万元。2有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地 产经济类的专业管理人员不得少于5人。3工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务 负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计 人员。 资质五级企业 自有流动资金不低于100万元,具体标准由省、自 治区、直辖市建设行政主管部门制定。知识点三:与房地产开发相关的企业 承建商 即建筑商,是指从事住宅建设的企业。这里必须注意,建筑 商不是开发商,建筑商是负责施工建筑的,它是受开发商的 委托、依照开发商的要求进行施工建设的。 承建商的规模实力及企业一贯的优良作业理念是房屋高质量 的直接保证。目前,国家对施工企业分为四个等级。其中一 级企业为最高,其实力强、设备好、信誉好、产品优良率 高。 此外,国家对建筑施工质量通常以“优良”和“合格”来评定, 一级施工企业由于其严格的质量管理制度和自身实力,“优 良”率是很高的。所以,购房者对承建公司进行考察最简单 的方法就是考察它的资质信誉、已建知名工程项目的多少以 及在建项目的质量如何。知识点三:与房地产开发相关的企业 监理公司 对于任何一个建设工程来说,都必须有工程 监理企业,其职能是对工程建设进行监督, 以确保工程质量。 工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和 丙级,并按照工程性质和技术特点划分为若 干工程类别。知识点四:住宅的类型 商品房 是指房地产开发经营企业开发的,建成后用于市场出售的房 屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物。 商品房的种类繁多,主要分为普通住宅、公寓、别墅等等, 建筑形式分为板楼、塔楼、板塔结合,按是否享受政策优惠 还可分为商品房、经济适用房、合作建房…… 商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。 1内销商品房,是指房地产开发企业通过实行土地使用权 出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内 范围目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾出售的住 宅、商业用房以及其他建筑物。 2外销商品房,是指房地产开发企业按政府外资工作主管 部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主管部门 列入正式项目计划,建成后用于向境内、外出租的住宅、商 业用房及其他建筑物。 知识点四:住宅的类型 经济适用房 是指以微利价出售给广大中低收人家庭的商品房。它 是带有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用 性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言 是适中的,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用 性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效 果,而不是降低建筑标准。 经济适用房不是人人都可以买的,购买经济适用房必 须符合当地政府所规定的条件,并经过排号购买。知识点四:住宅的类型 公 房 公房也称公有住房、国有住宅,它是指由国家以及国有企业、事业单位 投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权拥有权、占有 权、处分权、收益权归国家所有。 目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类,一类是可售公有住 房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。 所谓“使用权房”,是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住 宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 私 房 也称私有住宅、私产住宅,它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农 村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出 售给个人和家庭,也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进,城市私 有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。知识点四:住宅的类型 集资房 是改变住房建设由国家和单位统包的制度,实行政府、单 位、个人三方面共同承担,通过筹集资金建造的房屋。职工 个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方 面给予部分减免。集资所建住房的权属,按出资比例确定。 个人按房价全额出资的,拥有全部产权;个人部分出资的, 拥有部分产权。 廉租房 在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概 念,类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售,出租 给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公 房。 安居房 是指实施国家“安居或康居工程”而建设的住房属于经济适 用房的一类。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金 共建的面向广大中、低收入家庭的住房。
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